Pratiche Edilizie e Progettazione

Le pratiche edilizie comunali sono necessarie per la realizzazione di opere su un fabbricato esistente o per nuovi fabbricati, nel rispetto delle normative vigenti e degli strumenti urbanistici locali (P.R.G. o P.G.T.)
Le pratiche si differenziano in base alle opere che si devono effettuare sull’U.I., siano esse manutenzioni straordinarie, nuove costruzioni, ampliamento o ristrutturazione.
Spesso accade che il patrimonio edilizio esistente non sia esente da difformità comunali e catastali; questo accade quando vecchie pratiche di condono edilizio non sono state evase per mancanza di documentazione, oppure per opere interne eseguite negli anni con troppa leggerezza senza seguire gli iter burocratici che la legislazione italiana prevede per le pratiche edilizie.

–    Interventi edilizi maggiori (nuova edificazione, ampliamento, ristrutturazione, recupero abitativo di sottotetto)

–    Interventi edilizi minori (manutenzione straordinaria, frazionamenti, modifiche di destinazione d’uso, eliminazione delle barriere architettoniche etc)

–    Sanatorie edilizie – Condoni

–    Pratica antincendio Vigili del Fuoco CPI

–    Computi metrici per perizie e preventivi

–    Direzione lavori

–    Coordinamento e Piano della sicurezza

Interventi Edilizi Maggiori

Sono considerati interventi edilizi maggiori le opere di seguito elencate (estratto dal portale ufficiale del Comune di Lecce– Sportello unico per l’edilizia):
•    nuova edificazione;
•    ampliamento;
•    ristrutturazione;
•    recupero abitativo di sottotetto.
Per questo tipo di interventi occorre presentare denuncia di inizio attività (ex regime concessorio) art. 41 LR 12/05 (c.d. DIA onerosa o SuperDIA) o richiedere permesso di costruire (ex concessione edilizia) art. 33 LR 12/05.
La legge 12 Luglio 2011, n.106 di conversione del D.L. 13 Maggio 2011, n.70 ha modificato l’art. 19 della legge 241/90 sostituendo definitivamente con l’istituto della Segnalazione Certificata di Inizio Attività – SCIA – la Denuncia d’Inizio Attività – DIA – anche in materia edilizia.

Interventi Edilizi Minori

Sono considerate Interventi Edilizi Minori le sotto elencate tipologie (estratto dal portale ufficiale del Comune di Lecce – Sportello unico per l’edilizia):
1.    gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 3,1 lettera b), D.P.R. 380/200, ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici;
2.    le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni;
3.    le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
4.    i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A di cui al Decreto del Ministero per i lavori pubblici 2 aprile 1969, n. 1444;
5.    le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici;
6.    le opere di manutenzione straordinaria ex art. 64 R.E. comportanti rinnovi e/o sostituzione di parti strutturali degli edifici;
7.    le opere di manutenzione straordinaria ex art. 64 R.E. comportanti frazionamento di unità immobiliari;
8.    le opere di manutenzione straordinaria ex art. 64 R.E. con modifiche di destinazione d’uso comportanti aggravio di standard;
9.    le opere di manutenzione straordinaria non rientranti nell’elencazione di cui al comma 2 dell’art. 6 del D.P.R. 380/2001 (in quanto eccedenti tali previsioni);
10.    le opere di restauro/risanamento conservativo di cui all’art. 65 R.E.;
11.    le opere di eliminazione delle barriere architettoniche, mediante realizzazione di manufatti che alterano la sagoma dell’edificio;
12.    la realizzazione di parcheggi pertinenziali interrati secondo l’art. 74.1 R.E.;
13.    demolizioni, reinterri e scavi che non riguardino cave e torbiere;
14.    la realizzazione di parcheggi pertinenziali ai sensildell’art. 74.2 R.E. (non in deroga);
15.    la realizzazione di parcheggi pertinenziali ai sensi dell’art. 74.2 R.E. (in volumi preesistenti);
16.    impianti tecnologici, con nuovi volumi, non indispensabili per legge;
17.    interventi di arredo urbano/edicole funebri;
18.    interventi di completamento ai sensi dell’art.105 R.E.;
19.    Impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili.

Gli Interventi Edilizi Minori si compiono mediante presentazione presso il Comune di appartenenza di pratiche edilizie C.I.A.L., permesso a costruire, S.C.IA. e P.A.S.

C.I.A.L. (Comunicazione di Inizio Attività Edilizia Libera ai sensi dell’art. 6.3. D.P.R. 380/2001)

Per gli interventi sopra elencati ai numeri 1), 2), 3), 4), 5), riconducibili all’art. 3 comma 1, lettera b), D.P.R. 380/2001, occorre presentare Comunicazione di Inizio Attività Edilizia Libera – C.I.A.L. (vedi modulo allegato).

Limitatamente agli interventi di cui al n. 1), l’interessato, unitamente alla comunicazione di inizio attività libera, allega una relazione tecnica a firma di un tecnico abilitato, il quale dichiara di non avere rapporti di dipendenza nè con il committente nè con l’impresa e assevera, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di uno specifico distinto titolo abilitativo. Vanno inoltre indicati i dati identificativi dell’impresa alla quale si intende affidare i lavori.Per gli interventi di cui alla presente sezione, l’interessato presenta unitamente alla comunicazione di inizio lavori le eventuali, ove previste, autorizzazioni obbligatorie ai sensi delle normative vigenti.

Permesso di Costruire (ex Autorizzazione Edilizia) ai sensi dell’art. 33 della Legge Regionale 12/05

Gli interventi edilizi ricompresi nell’elenco di cui sopra, dal numero 6) sino al numero 18), e salvo quanto più sotto evidenziato in ordine alla S.C.I.A., possono essere eseguiti presentando una richiesta di Permesso di Costruire a firma del richiedente e comprensiva dei prescritti elaborati grafici, come indicato nel Regolamento Edilizio, debitamente firmati da un tecnico abilitato, comprensiva delle eventuali autorizzazioni previste ai sensi della normativa vigente. A titolo edilizio rilasciato, dovrà essere comunicato l’Inizio dei lavori entro un anno dal rilascio del Permesso di Costruire, mentre la Fine lavori andrà prodotta entro tre anni dalla data di protocollazione dell’Inzio dei lavori.

 

S.C.I.A. Segnalazione Certificata di Inzio Attività in materia edilizia (ex regime autorizzatorio) ai sensi dell’art. 19 della L. 241/90

Per gli stessi interventi edilizi che possono essere realizzati mediante Permesso di Costruire, e salvo che gli stessi necessitino di deroga esplicita, il committente delle opere edilizie può, in alternativa, presentare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.) corredata, oltre a quanto previsto per l’istanza di Permesso di Costruire, anche della documentazione prescritta dall’art. 90, comma 10, del D.Lgs n. 81/2008 e s.m.i. e precisamente:
1.    copia della notifica preliminare di cui all’art. 99 D.Lgs 81/2008 come modificato dal D.Lgs 106/2009;
2.    Documento Unico di Regolarità Contributiva (D.U.R.C.) in corso di validità delle Imprese e dei Lavoratori Autonomi che indichi la specifica finalità (esempio:lavori privati in edilizia);
3.    dichiarazione da parte del committente attestante l’avvenuta verifica dell’idoneità tecnico-professionale delle imprese affidatarie, delle imprese esecutrici e dei lavoratori autonomi in relazione alle funzioni o ai lavori da affidare, nonchè verifica sulle dichiarazioni dell’organico medio annuo di cui alle lettere a) e b) del comma 9 dell’art. 90 del D.Lgs 81/2008 come modificato dal D.Lgs 106/2009.
Le opere possono essere intraprese contestualmente alla protocollazione della S.C.I.A.; al termine dei lavori, che dovrà avvenire entro tre anni dalla data di protocollazione, dovrà essere presentata comunicazione Fine lavori e Certificato di collaudo delle opere eseguite, correlata dalla ricevuta dell’avvenuta variazione catastale, se ne ricorre il caso (vedi modulistica).

 

Procedura Abilitativa Semplificata (P.A.S.)

Questa distinta procedura edilizia è stata introdotta a seguito dell’entrata in vigore del D.Lgs. n. 28/2011 del 3/3/2011 a far tempo dal 23 Marzo 2011; Essa riguarda le fonti rinnovabili di energia, sostituisce a tutti gli effetti la S.C.I.A. per tali specifiche opere, ed è ammessa per l’autorizzazione e la costruzione di esercizi di impianti alimentati da fonti rinnovabili, come previsto ai paragrafi 11 e 12 dell’allegato al D.M.10/09/2010.
L’apposita modulistica va prodotta al Servizio Interventi Edilizi Minori; dopo 30 giorni dalla protocollazione matura il silenzio assenso per l’inizio delle opere che potranno durare non oltre tre anni da tale data. A lavori eseguiti si dovrà presentare comunicazione di Fine Lavori, Certificato di Collaudo e copia dell’avvenuta presentazione della variazione catastale se ne ricorre il caso.
Gli interventi eseguibili sono i seguenti:
4.    pannelli fotovoltaici collocati su edifici con impianto integrato i cui componenti modificano la sagoma dell’edificio;
5.    pannelli fotovoltaici collocati su edifici con impianto parzialmente integrato, che però non rispetta tutte le condizioni dell’art.11 del D.lgs 115/2008;
6.    pannelli fotovoltaici non integrati al suolo con potenza inferiore a KW 20;
7.    impianti di biomassa operanti in assetto cogenerativo,
8.    impianti alimentati da biomasse;
9.    impianti alimentate da gas di discarica, biogas;
10.    impianti alimentati da fonte eolica;
11.    impianti draulici e geotermici alimentati da fonte idraulica;
12.    impianti solari termici posizionati al di fuori della Zona A di cui al D.M. 1444/68.
Gli interventi classificati di manutenzione ordinaria ai sensi dell’art. 63 R.E. (es. rifacimento delle pavimentazioni, delle tinteggiature e dei rivestimenti interni, sostituzione di sanitari, apertura e chiusura di vani porta all’interno delle singole unità immobiliari, adeguamento degli impianti tecnologici esistenti, sostituzione di infissi e serramenti esterni – anche con materiali diversi, purché non ne siano mutate le caratteristiche esteriori di sagoma, disegno, colore, dimensione delle porzioni apribili -, ripristino delle facciate con materiali aventi le stesse caratteristiche e colori di quelle preesistenti, ecc…) possono essere eseguiti senza dover presentare alcuna pratica edilizia nè alcuna comunicazione agli uffici comunali. In caso di intervento in ambito vincolato è comunque opportuno contattare l’Ente di tutela del vincolo.
La fattibilità delle opere va, sotto altro profilo, verificata con le eventuali prescrizioni contenute negli specifici regolamenti condominiali.

 

Sanatorie Edilizie – Condoni

Il permesso a costruire in sanatoria rientra negli Interventi Edilizi Minori, la delicatezza dell’argomento trattato è tale però da ricomprendere la stessa in una voce a parte, con le opportune valutazioni conseguenti.
La presentazione di una pratica di sanatoria è necessaria ogni qual volta l’immobile presenti difformità edilizie rispetto alla documentazione edilizia comunale, alla situazione catastale, allo strumento urbanistico vigente. La possibilità di ottenere il permesso a costruire in sanatoria è subordinato a specifiche condizioni che devono essere valutate caso per caso, valutando tutti i molteplici aspetti che riguardano l’abuso.
A tal senso, è opportuno ricordare che nel luglio 2010 è entrata in vigore la norma che impone la verifica della regolarità catastale dei fabbricati prima del rogito di vendita di un fabbricato. Il notaio, prima della stipula dell’atto di trasferimento di un immobile o di costituzione di diritti reali sugli stessi, è tenuto a verificare che l’immobile sia regolarmente censito in catasto a nome del legittimo proprietario (o titolare del diritto reale), il quale deve dichiarare che i dati catastali e le planimetrie depositate in catasto corrispondono allo stato di fatto del fabbricato. La mancanza di queste dichiarazioni determina la nullità dell’atto, e dunque l’invalidità della compravendita o dell’atto relativo all’immobile (art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985 n. 52, introdotto dall’art. 19, comma 14, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, come risultante dalla legge di conversione 30 luglio 2010, n. 122).

 

Pratica Antincendio Dei Vigili Del Fuoco

Il Certificato di Prevenzione Incendi (CPI) è un attestato che certifica il rispetto delle prescrizioni previste dalla normativa di prevenzione incendi e la sussistenza dei requisiti di sicurezza antincendio.
Il Certificato di Prevenzione Incendi e’ rilasciato dal competente comando provinciale dei Vigili del Fuoco. Il CPI certifica che l’attività esaminata è stata controllata dai Vigili del Fuoco e trovata conforme alle norme antincendio.
L’elenco delle attività soggette al Certificato di Prevenzione Incendi era contenuto nella tabella del Decreto Ministeriale 16 febbraio 1982 (Gazzetta Ufficiale 9 aprile, n.98) recante Modificazioni del decreto ministeriale 27 settembre 1965, concernente la determinazione delle attività soggette alle visite di prevenzione incendi.
È stato pubblicato il 22 settembre 2011 sulla G.U. il D.P.R. 1 agosto 2011, n. 151, riguardante lo schema di regolamento per la disciplina dei procedimenti relativi alla prevenzione incendi, contenente le nuove tabelle, che vanno a sostituire le precedenti.
Tutte le Attività soggette alla prevenzione incendi vengono divise in 3 categorie, A, B, C, in base alla ipotesi di semplicità della struttura. Ad esempio il punto 41 Teatri e studi per le riprese cinematografiche e televisive, al punto A ha i teatri con massimo 25 persone presenti, il B tra i 26 e i 100, il C oltre i 100. Si ipotizza che i teatri che tengono al massimo 25 posti siano piccoli e quindi semplici da progettare.
La differenza tra le tipologie genera iter burocratici diversi:
–    Categoria A: i Vigili del fuoco non valutano preventivamente i progetti
–    Categoria B e C: Gli enti ed i privati responsabili delle attività, sono tenuti a richiedere al Comando l’esame dei progetti di nuovi impianti o costruzioni nonché dei progetti di modifiche da apportare a quelli esistenti, che comportino un aggravio delle preesistenti condizioni di sicurezza antincendio.
Successivamente si può iniziare l’attività presentando al Comando, prima dell’esercizio dell’attività, la segnalazione certificata di inizio attività, corredata dalla documentazione prevista dal decreto
–    categoria A e B, il Comando, entro sessanta giorni, effettua controlli. I controlli sono disposti anche con metodo a campione o in base a programmi settoriali, per categorie di attività o nelle situazioni di potenziale pericolo comunque segnalate o rilevate. Il Comando, a richiesta dell’interessato, in caso di esito positivo, rilascia copia del verbale della visita tecnica, e non più il Certificato
–    categoria C, il Comando, entro sessanta giorni, effettua controlli. Entro quindici giorni dalla data di effettuazione delle visite tecniche, in caso di esito positivo, il Comando rilascia il certificato di prevenzione incendi.
Per gli edifici di civile abitazione è richiesto il CPI nel caso di edifici destinati a civile abitazione con altezza in gronda superiore a 24 metri (punto 77 tabella D.P.R 151/11).

Computi Metrici Estimativi, Per Consuntivi E Preventivi

Il computo metrico estimativo è il documento attraverso la cui compilazione si perviene a definire il costo di costruzione di un’opera edilizia, sia essa una semplice ristrutturazione, un recupero di un sottotetto, una nuova edificazione.
Le voci che interessano un computo sono diverse e devono essere riferite alla specifica richiesta di intervento
Il prodotto fra la quantità ed il prezzo unitario definisce l’importo complessivo della singola spesa. La somma delle singole voci di spesa definisce il costo di costruzione occorso per la costruzione dell’opera.
La definizione “estimativo” sta ad indicare che i dati del computo metrico vengono utilizzati anche per conseguire finalità di valutazione estimativa, cioè di individuazione del valore di quei beni (in genere fabbricati e aziende) per i quali non esistono dei prezzi di mercato univoci.
I computi metrici possono essere di due tipi:
•    computo metrico consuntivo, quello che viene redatto dopo l’operazione;
•    computo metrico preventivo, quello che viene redatto prima dell’operazion

La direzione lavori è un’attività compiuta dal Direttore dei Lavori, figura professionale scelta dal committente in base alle opere da eseguire e al titolo professionale richiesto dalle normative vigenti per l’esecuzione di tali opere con lo scopo di seguire l’andamento regolare del cantiere.
I compiti del Direttore dei Lavori sono molteplici e riguardano:
–    dirigere una o più persone nell’esecuzione di specifiche opere volte a realizzare un progetto preventivamente approvato da un committente ed eventualmente approvato anche dalla Pubblica Amministrazione se soggetto a norme di legge vigenti;
–    redigere i SAL o, se redatti dall’impresa costruttrice, il controllo e l’avallo di questi ultimi (Stato Avanzamento Lavori). Nei lavori privati le mansioni svolte dal Direttore dei Lavori nel controllo dei SAL possono essere di natura “quantitativa” (computi delle opere eseguite) e non di natura “finanziaria” (accordi privati che possono essere riservati a committente – impresa costruttrice);
–    vidimare eventuali modifiche tecniche migliorative del progetto;
–    verificare la corretta esecuzione dei lavori;
–    stendere i verbali di riunione e di eventuali ordini di servizio;
–    Rilasciare eventuali certificati che possono essere quelli di corretta posa in opera, di corretta esecuzione dei lavori o altri previsti dalla legge.
La direzione dei lavori può non comprendere la gestione della sicurezza nel cantiere, per la quale i responsabili in tal caso sono, ciascuno per la parte ad essi riguardante: il committente, il Responsabile dei Lavori, il coordinatore in fase di esecuzione.
Nei lavori pubblici e privati il coordinatore per l’esecuzione può essere lo stesso direttore dei Lavori, se in possesso dei requisiti richiesti (Decreto Legislativo 81/2008 [1]) per lo svolgimento di tale incarico. Nel caso in cui il direttore dei lavori non possegga tali requisiti deve essere nominato dal Committente o dal Responsabile dei lavori un direttore operativo che svolga le mansioni di coordinatore per la sicurezza.

 

Coordinamento E Piano Di Sicurezza

Il Piano di Sicurezza e Coordinamento (P.S.C.) è il documento che il coordinatore per la progettazione o esecuzione dell’opera, su incarico del committente, deve redigere prima che vengano iniziate le attività lavorative in un cantiere edile, ai sensi dell’art 91 e art. 100 del Testo unico sulla sicurezza sul lavoro i cui contenuti sono riportati nel Titolo IV – allegato XV.
Obiettivo del PSC è quello di descrivere le fasi operative che verranno svolte nel cantiere, individuare tutte le eventuali fasi critiche del processo di costruzione quindi prescrivere tutte le azioni atte a prevenire o ridurre i rischi per la sicurezza e la salute dei lavoratori.

Il P.S.C. non deve essere redatto nel caso di lavori la cui esecuzione immediata è necessaria per prevenire incidenti imminenti o per organizzare urgenti misure di salvataggio o per garantire la continuità in condizioni di emergenza nell’erogazione di servizi essenziali per la popolazione quali corrente elettrica, gas, acqua, reti di comunicazione.